5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在今年(nián)一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股(gǔ)中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化(huà)之处首(shǒu)先在(zài)于几只房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其(qí)是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居(jū)民(mín)的杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业的需(xū)求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实(shí)发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日(rì)成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的(de)收入利(lì)润规(guī)模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构在其中持(chí)续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业(yè)的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低的(de)融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更(gèng)明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的(de)角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更(gèng)稳定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能力，以(yǐ)此带来(lái)估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三个(gè)方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再(zài)次是拿地份额(é)持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房(fáng)地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不(bù)确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大(dà)多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地除牛反绒是真皮吗，二层牛皮除牛反绒是真皮吗产以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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