OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的(de)下(xià)跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张(zhāng)润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人(rén)将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公(gōng)司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园RE罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片IT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二(èr)级(jí)市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不(bù)好判断价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一(yī)位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表(biǎo)示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成(chén罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片g)大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就(jiù)回(huí)调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多(duō)大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中(zhōng)披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降事项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得到了(le)一(yī)定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上和(hé)线下(xià)的(de)扩募罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)的信心，预计签署意(yì)向书和合同谈判中的储备(bèi)租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之(zhī)路(lù)又(yòu)迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关(guān)负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度末也有将近30％的空(kōng)置率，原始权益人有(yǒu)那么多储备(bèi)租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解(jiě)释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户(hù)的调租和换租(zū)都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的短(duǎn)期(qī)低点，目前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调(diào)配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千(qiān)多平的(de)大(dà)平层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些(xiē)，张江光大园(yuán)单(dān)层以一千平(píng)的面积(jī)为主，还有一些独(dú)栋形态的(de)物业。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成以后，新老(lǎo)资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责(zé)人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的(de)储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平(píng)台和(hé)它未来的发(fā)展。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下(xià)我们(men)可能面临了一(yī)些突发情况需(xū)要(yào)解决，但(dàn)是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三十年(nián)建设发展过程中所经历(lì)的(de)相(xiāng)比，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的(de)所(suǒ)有负面影响，维持(chí)预期和市场的信(xìn)心。”

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