饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关于规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年(nián)来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内(nèi)容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具(jù)有非常(cháng)强的专(zhuān)业性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利用(yòng)信息不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的(de)相(xiāng)关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是房地产市(shì)场管理(lǐ)和调控(kòng)的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务收费及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计(jì)算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费(fèi)约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下发(fā)的《关于房地产(chǎn)中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的(de)收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由各中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)自(zì)行决定。

　　“房产中介(jiè)机构(gòu)在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部(bù)门当(dāng)前并未明(míng)确具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务(wù)过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准(zhǔn)进行明(míng)码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和收(shōu)费(fèi)标准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出(chū)具收费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同(tóng)市场监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有(yǒu)关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断(duàn)法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依(yī)法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和(hé)租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利(lì)于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于(yú)弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市(shì)场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单边收费(fèi)的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利(lì)用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再(zài)次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于变相推高了(le)房价(jià)。两部(b一方水等于多少吨水，一方水等于多少吨水ù)门提(tí)出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提(tí)高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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