“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出(chū)现像(xiàng)过去十年的(de)系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团(tuán)合(hé)伙(huǒ)人、首席经济学家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地(dì)产行业(yè)分化的愈加明显(xiǎn)，让机构和投资者(zhě)的(de)关(guān)注度从板块(kuài)向单个标的转移。上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指(zhǐ)出，从行(xíng)业来看(kàn)，无论是业(yè)绩，还是估值，房地产都已(yǐ)经双(shuāng)杀(shā)到(dào)了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大(dà)了。

　　三道红(hóng)线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒(xǐ电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗ng)，在房地产(chǎn)赛道中进行(xíng)选择，需要非常(cháng)小(xiǎo)心(xīn)，避(bì)免选了(le)半天，标的(de)公司出现爆雷的(de)情况。除此(cǐ)之外，洪灏指出，需要(yào)满足以(yǐ)下三个基准(zhǔn)：有大的国(guó)资背景(jǐng)的、杠(gāng)杆率较低的(de)、此(cǐ)前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关注一下今年(nián)房(fáng)地产(chǎn)的开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的信贷倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金来(lái)源来(lái)自新盘的销售。但今年(nián)新房的销售情况相(xiāng)较一般。再关注(zhù)一下，哪些房企能从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是(shì)那(nà)些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营房企相对比较困(kùn)难，所以整(zhěng)个行(xíng)业出现了一个很明显的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售，还是融资等各个(gè)方面都非常明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的(de)房企在资本市场表现相对较好(hǎo)，但没(méi)有国资背景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产行(xíng)业内，我(wǒ)们(men)的逻辑(jí)是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而(ér)具体到(dào)如何(hé)挖(wā)掘，我(wǒ)们会(huì)特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低(dī)水平；利润率是不是(shì)行业内(nèi)最(zuì)高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业内最低的；建安(ān)成本是(shì)否也是业内最低(dī)的；这些都是我们看重的一(yī)家(jiā)房企的综合成本。

　　需(xū)要注意(yì)的是，能够同时满足(zú)上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在(zài)国(guó)央企中，仍有部分房企出(chū)现了“三道红线(xiàn)”的“踩(cǎi)线”情况，且有逐(zhú)渐(jiàn)恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至2022年末，天房发展(zhǎn)、陆(lù)家嘴(zuǐ)、格(gé)力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云(yún)南城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央企房企(qǐ)也踩了“三道(dào)红线”中的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是(shì)有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房(fáng)企，其财务指标称得上(shàng)完全健康的仍是少数。而更加值(zhí)得注意(yì)的是(shì)，在(zài)2022年，不(bù)少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始大举(jǔ)扩张。而这无疑又(yòu)进(jìn)一步考(kǎo)验着(zhe)国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于房企(qǐ)储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐观的预判未来市(shì)场，以及过于激进(jìn)的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊(hào)扬以其配置的一家房企(qǐ)进行举(jǔ)例(lì)，它从2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净(jìng)借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这家房(fáng)企(qǐ)明显感觉(jué)到机会来了，其开始在(zài)一线(xiàn)城(chéng)市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的(de)33％左右(yòu)水准提高到45％左(zuǒ)右，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房(fáng)企新(xīn)购入地(dì)块也实现了快速的(de)开(kāi)盘利用率，预计今年(nián)会有更(gèng)多的楼盘入市。像这(zhè)类企业就符合“最(zuì)后(hòu)的赢家”的特点。一(yī)方面，在于它本身(shēn)储备(bèi)了很多(duō)弹药(yào)，去年拿地超1000亿元(yuán)，且其中一半在一线城市，另外一半也主要集中在(zài)强二线和二线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩张是有(yǒu)节(jié)制(zhì)地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与之相反，有(yǒu)些房(fáng)企的扩张(zhāng)速度(dù)让人感觉又(yòu)回到了2016年、2017年，或者(zhě)说看到了2016年～2020年(nián)期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法(fǎ)仍要(yào)小心(xīn)，如果负(fù)债率扩张得太(tài)快，但未来的(de)两年(nián)市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房(fáng)企的(de)扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率水平(píng)，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不(bù)难看出，这一标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对(duì)房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率要求(qiú)不得(dé)高于100％要更加严格。陈(chén)昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏(sū)速度(dù)并(bìng)没有(yǒu)那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提高到一个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交(jiāo)地(dì)产净负债率持续(xù)居高不下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是，华润置地、中(zhōng)国海(hǎi)外发(fā)展(zhǎn)、万(wàn)科(kē)A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的(de)同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩张速度与净负(fù)债率水平(píng)（见附表）。

　　滨江集团等(děng)个别民营(yíng)房企

　　或具备(bèi)“最后(hòu)赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际(jì)上，他们(men)是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国央(yāng)企与(yǔ)民营房企，但在各(gè)维(wéi)度的实际(jì)表现上(shàng)，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本(běn)更低，融(róng)资渠道也更顺畅，能够做(zuò)到想融就融(róng)，这样，国央(yāng)企自然而然就具有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看(kàn)好国(guó)央企，但这也并不意味(wèi)着，民营企业中就没有“黑马”的(de)存在(zài)。

　　据《红周刊》梳理发(fā)现，仍有少数民营房企同样受到机构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季(jì)报，滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)的十大流(liú)通股东中新进了“中国工商银行股份有(yǒu)限公(gōng)司－景顺(shùn)长城中国(guó)回报灵活配置混合型证(zhèng)券投资基金”“全(quán)国社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年(nián)开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理有限公(gōng)司就长期持有滨江(jiāng)集团。根据(jù)一季(jì)报，该(gāi)资产公司的几只(zhǐ)产品合计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股(gǔ)，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其自身(shēn)的(de)基(jī)本面表(biǎo)现存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近(jìn)三(sān)年时间，房地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团(tuán)仍是表现出较强的韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨江集团(tuán)在业绩表(biǎo)现、销售(shòu)规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了(le)较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布的(de)2023年(nián)一季(jì)报，今年一季(jì)度，滨(bīn)江(jiāng)集团更是实现了扣非归母(mǔ)净利润5.41亿元(yuán)，同(tóng)比增长134.07％。

　　在房(fáng)地(dì)产“青(qīng)铜时代”仍能保(bǎo)持自身(shēn)业(yè)绩的持续(xù)增(zēng)长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略(lüè)布(bù)局关(guān)系(xì)密切。根据2022年(nián)年(nián)报，滨江(jiāng)集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭州地区(qū)的营收比重(zhòng)只占到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积极(jí)，根据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数(shù)据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金(jīn)额依次为404.6亿元、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集团(tuán)的房企排名迅速提(tí)升。到2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房(fáng)企排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根(gēn)据中指数(shù)据(jù)，2023年前4月(yuè)，滨江(jiāng)集团实现(xiàn)销(xiāo)售额607.3亿元，位列房企第九位(wèi)。

　　值(zhí)得注意(yì)的是，2020年至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了(le)超(chāo)一倍(bèi)以上，而近期，滨江集团更是(shì)迎来多家机构(gòu)的集中调研。滨江集团(tuán)发(fā)布(bù)公告表示，公司于5月(yuè)10日接(jiē)受了信达(dá)证券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游家纺、家居(jū)、物业觅α

　　实际上房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发只是房地产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链上的中(zhōng)游环(huán)节，其上游主(zhǔ)要为(wèi)钢(gāng)铁、水泥、建材(cái)、玻纤等(děng)材料(liào)供应(yīng)商，而下(xià)游应用行业主(zhǔ)要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红周刊》的采访(fǎng)，房地产开(kāi)发环节与上游材(cái)料端息息相关，新盘开工不足导致(zhì)上游不(bù)被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产行业(yè)在进入存量房时(shí)代，所以对地(dì)产(chǎn)产业(yè)链(liàn)，尤其是偏消费属性的家(jiā)装家(jiā)居(jū)领域，我们相对(duì)看(kàn)好(hǎo)，因为居民(mín)保有的住房(fáng)规模越来越大，随着时间的增加，内装更(gèng)新(xīn)的需求(qiú)也会(huì)越来越多。美国(guó)过(guò)去的数据(jù)充分说明了(le)这一点，在(zài)新房销售见顶(dǐng)之后，家(jiā)具消(xiāo)费(fèi)的增长却一(yī)直都(dōu)很好(hǎo)。对(duì)于地产(chǎn)产业链(liàn)，我们相对看好和内装相关的行业，例(lì)如消费(fèi)建(jiàn)材、家居装(zhuāng)饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示(shì)。

　　而根据(jù)《红(hóng)周刊》对下游细分中相关赛(sài)道龙头(tóu)年内表(biǎo)现的统计，目前暂(zàn)居前两(liǎng)位的(de)都是来自家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它们(men)分别(bié)是富安娜和水星家纺，特别是前(qián)者在月线(xiàn)连收七(qī)根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今涨(zhǎng)幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前(qián)者为例，富安(ān)娜主要从事(shì)纺织(zhī)家居、睡眠家居、生(shēng)活(huó)类产品(pǐn)的研发、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一(yī)季度报告(gào)显示(shì)，报告期内(nèi)，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿元，同(tóng)比减少7.57％；不过(guò)实现归属于上市公司(sī)股东的(de)净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公司(sī)一季报(bào)的十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，能够(gòu)发现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的中欧价(jià)值发现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和(hé)私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁江(jiāng)山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金(jīn)经(jīng)理曹名(míng)长在管的产品，首季其同(tóng)时(shí)重仓的(de)房地产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年(nián)曾(céng)经风光一时的家(jiā)居(jū)板块也因疫(yì)情、消(xiāo)费复苏进(jìn)程(chéng)缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在(zài)困境(jìng)反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年内表现(xiàn)最(zuì)好的是志邦家居。同一时间段，该(gāi)股(gǔ)年内上涨(zhǎng)已经(jīng)超过(guò)23％，从业绩来看，无论(lùn)是营(yíng)收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具(jù)，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增加了持(chí)股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦家居十大流通股股东中(zhōng)仅(jǐn)有的两只公募(mù)。有意思的是(shì)，他(tā)似(shì)乎对于定制(zhì)家(jiā)居(jū)类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中，他管理(lǐ)的(de)全(quán)部三只(zhǐ)产(chǎn)品均登榜十大(dà)流(liú)通股股东，其也成为他(tā)的(de)独门重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)。

　　除去家居家(jiā)纺(fǎng)外(wài)，下游的(de)物业(yè)股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对(duì)此，前述上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理举例分析：“物业服务不是一个高毛利的行业，挣钱(qián)很(hěn)辛(xīn)苦，我选公(gōng)司还是(shì)希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾(céng)经买的绿城服务为(wèi)例，它在中高端楼盘占比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部(bù)分项目到期之后，经(jīng)过两(liǎng)三轮合同周期还(hái)能做到(dào)产品提价。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做到产品提价的公司(sī)很少，因为物业公司很容(róng)易一开始是挣钱的，后面因(yīn)为保(bǎo)安这(zhè)些固定人员(yuán)成本的年度增长，不过服务没(méi)有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常(cháng)大的(de)。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比(bǐ)较高，这跟它的(de)定位和(hé)比(bǐ)较好的服(fú)务是有关系的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗