导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示(shì)，成(chéng)熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在(zài)不同(tóng)能(néng)级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心(xīn)，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的(de)居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统计数据，并没有直(zhí)接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产(chǎn)套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味(wèi)着中国地(dì)产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在(zài)老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工人回(huí)乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大(dà)流(liú)动人口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下(广西属于南方还是北方xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标(biāo)准(zhǔn)算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。广西属于南方还是北方

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数(shù)会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出(chū)生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有物(wù)业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后的改善性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅(zhái)质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　广西属于南方还是北方ng>风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预期。

未经允许不得转载：绿茶通用站群 广西属于南方还是北方