万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同(tóng)债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了(le)收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)镇关西是谁，镇关西是谁打死的豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难(nán)怪(guài)有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北京市分(fēn)公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一(yī)起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明(míng)这(zhè)75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房(fáng)本(běn)。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的(de)，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于(yú)商品(pǐn)房消费者权(quán)利(lì)保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前(qián)中国(guó)信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫华恒(héng)瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今，它远(yuǎn)远超(chāo)过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说(shuō)明(míng)万(wàn)柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依(yī)旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿(ná)北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开(kāi)发(fā)商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确(què)定义务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

镇关西是谁，镇关西是谁打死的　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国(guó)安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团(tuán)如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北(běi)京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得镇关西是谁，镇关西是谁打死的到改善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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