5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代(dài)表的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基遭天谴什么意思，天谴什么意思解释(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，遭天谴什么意思，天谴什么意思解释在(zài)基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而(ér)映射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在(zài)这几年(nián)特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的(de)时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性(xìng)标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收(shōu)出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公(gōng)募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后疫(yì)情(qíng)时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续(xù)第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公(gōng)司外，荣安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企(qǐ)地产股或存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司(sī)也是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业(yè)的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不(bù)怎么遭天谴什么意思，天谴什么意思解释投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏(hóng)伟同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三(sān)季(jì)度(dù)增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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