5月(yuè)以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机(jī)构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与地方国黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗企央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识(shí)

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报(bào)，变(biàn)化(huà)之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难(nán)再(zài)出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存款数量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而(ér)目(mù)前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩(jì)数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的(de)例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地(dì)产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFI黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗I高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行(xíng)业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市(shì)都出(chū)现环比下滑(huá)的(de)情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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