文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对(duì)购房者的(de)不公平(píng)。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看(kàn)，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有助(zhù)于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家(jiā)存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严格的(de)监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居(jū)乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国(guó)香港地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况(kuàng)，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付(fù)，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等(děng)问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下一(yī)个项目的(de)开发(fā)，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用(yòng)银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用(yòng)和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营不(bù)善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和按(àn)揭合(hé)同(tóng)，已(yǐ)经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部(bù)门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑订婚必须一年内结婚吗，订婚后最晚多久结婚州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一(yī)定的(de)保修(xiū)期(qī)，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进(jìn)行(xíng)预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公(gōng)证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节(jié)内(nèi)容(róng)确认无误后(hòu)签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需(xū)返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在(zài)交(jiāo)房(fáng)后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资(zī)金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环(huán)节，新加(jiā)坡开(kāi)发(fā)商有统一(yī)的(de)选购(gòu)权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工(gōng)、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金(jīn)融工(gōng)具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括(kuò)民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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