近两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通(tōng)投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应了解资产类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波(bō)动。与此相比，基(jī)金(jīn)分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设(shè)施(shī)项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳(wěn)定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近(jìn)期(qī)公(gōng)募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日(rì)，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的(de)公募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评估项目底层资(zī)产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本(běn)质性区别。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债(zhài)市场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部(bù)收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红(hóng)交易带来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对(duì)明显、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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