OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布(bù)公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技(j禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思ì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始权(quán)益人相关负责人也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户(hù)，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也(yě)高度关注。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅(fú)低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以来(lái)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市的8禁脔是啥意思，女人的玉露是什么意思只产业园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光大园项(xiàng)目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一(yī)位(wèi)业内人士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨跌会受到(dào)基本面(miàn)、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价(jià)格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合(hé)稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现(xiàn)金流没(méi)有造成大的影响，“事(shì)件性利空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回(huí)调不少了(le)，这(zhè)就(jiù)是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关(guān)注哲库科技后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下(xià)降事项，一度二(èr)级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随(suí)后召开(kāi)的业(yè)绩(jì)说明(míng)会中管理(lǐ)人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到(dào)回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库科技消(xiāo)息的第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向(xiàng)面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转(zhuǎn)。在(zài)看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空(kōng)间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的(de)大平(píng)层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些(xiē)，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需(xū)求(qiú)和(hé)预算挑选区域内(nèi)的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变成了一(yī)家，后续我们在(zài)资源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上(shàng)述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示(shì)，张江集(jí)团(tuán)和张江(jiāng)高科(kē)目(mù)前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备(bèi)项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空(kōng)间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能(néng)面临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决(jué)，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在(zài)张江科学城这(zhè)三十(shí)年建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算(suàn)是(shì)一(yī)个非(fēi)常小的(de)插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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